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细说厦门楼市新政细则
[厦门律师咨询网]


我市按照国家要求出台楼市新政细则后,在实际操作中尚有不少具体问题需要进一步解释,比如契税缴交、享受优惠政策住房适用对象等。昨日上午,市国土房产局联合市财政局、地税局召集部分开发商,就新政细则有关规定进行详细说明。

关于细则适用对象——只要是非高档住宅就能享受优惠

  问题:享受优惠政策普通住房到底包括哪些房产,单位买卖房屋、车库、写字楼交易等是否也在享受之列?

  解释:市国土房产局副局长陈林灵说,解读新政细则必须把握几个关键词:一是个人;二是购买;三是住宅。换句话说凡是单位买卖房屋,个人遗产继承以及非住宅的车库、写字楼交易等均不能享受普通住宅所能享受的优惠政策。住宅共分为高档与普通两类,包括商品住宅、二手住宅、房改房、安置房、经济适用房等各类房产,只要符合普通住宅界定标准,交易时均可享受契税减免、营业税缴交等普通住房优惠政策。

关于普通住宅与非普通住宅界定——价格标准每半年测算一次

  问题:最近我在同安买了一套房子,单价只有2800多元,可面积却达145平方米,这是普通住宅还是高档住宅?

  解释:国家七部委楼市新政对普通住宅从容积率、建筑面积、价格等三方面作出界定,只有同时符合“容积率在1.0以上、建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”三个条件时才属普通住宅,其中建筑面积、价格标准各地可根据实际情况最高上浮20%。我市从考虑厦门实际及对原有政策的延续出发,将普通住宅建筑面积控制在140平方米,实际成交价格控制在7000元/平方米。也就是说此前单一的界定标准,现在根据国家政策必须同时满足三个条件才能确定是否为普通住宅,在厦门现在即使是141平方米房子,只要是6月1日以后交易就认定为高档住宅。值得一提的是其中的价格标准并不是一成不变,我市将每半年测算出住房平均价格,以便作出相应调整。

  由于新旧政策的不同,新政策实行后会有这种情况:原来的一些普通住宅现在可能变为高档住宅,而原来的一些高档住宅又可能变成普通住宅。比如一套建筑面积145平方米、单价4000元房子,6月1日前属普通住宅,6月1日后则是高档住宅。而如果是2004年购买的一套建筑面积120平方米、单价6000元房子,按当时政策为高档住宅,6月1日以后却又变成普通住宅。

关于契税缴交——何时签订买卖合同按何时政策执行

  问题:按照厦门目前规定,办理产权证时普通住宅按1.5%税率缴交,高档住宅按3%税率缴交,由于政策经过数次调整,住宅还存在“变性”的情况,交易时到底如何确定缴交标准?

  解释:根据国家有关规定,契税征收是以签订合同时间为计算标准,因此具体房产契税缴交多少,也是以签订合同时的政策为准。

  高档住宅与普通住宅界定连同此次我市已历经四次调整,因此执行政策也分成了好几个时间段,具体情形见右上表。

关于营业税缴交——凡6月1日起送件均按新政纳税

  问题:上个月我卖掉了一套位于火车站附近的二手房,合同已于5月25日签完,但由于买方材料没整理齐全,中介直到昨日才得以送件至国土房产局交易权籍登记中心,按新政策,我的房子属于2年内销售,此时是否要全额缴交营业税?

  解释:凡6月1日后送进中心的交易件,一律按新政策纳税,之前执行旧政策。即6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

关于购房时间——2个界定时间自行选择其一

  问题:楼市新政规定个人购买住房时间,是以房屋产权证上填发的时间或契税完税证明上注明的时间为准,那么这两个时间具体有何不同,应如何选取?开发企业可否在与购房者签订完合同后就在征得购房者同意条件下让其缴交契税?

  解释:两者可按“孰前原则”以个人提供的资料确认。按照现行的“先税后证”政策,通常契税完税证明上的填发时间会比产权证上标注的发证时间来得早一些。契税是以开发商与个人签订合同时间为征收时间,因此只要购房者愿意,完全可以在办理产权证前缴交,此时完税证明填发时间就会比产权证时间来得较早。不过一旦到办产权证时房屋面积出现误差,又会存在契税补交或补退的情形。具体如何操作有待于下一步研究。需要说明的是,直到目前为止,作为契税征收单位的市财政局还没有委托任何人进行代征契税。

  新闻回顾:



三大新政改变厦门楼市



  ●5月27日市国土房产局发出《关于规范我市房地产市场秩序严禁违法违规销售商品房的通告》:即日起楼花及未取得产权证房屋不得转让。实行实名制购房,房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房地产交易登记中心不为其办理土地房屋权属登记手续。根据《厦门市商品房销售合同网上登记备案管理办法》,2005年7月1日起实行商品房预售合同网上即时登记备案制度,房地产开发企业必须严格按规定进行网上即时登记备案,禁止私下交易行为。

  ●5月30日市建设与管理局受市政府委托对外发布《厦门市人民政府办公厅关于享受优惠政策的普通商品住宅界定标准的通知》,确定我市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为:一、住宅小区建筑容积率在1.0以上;二、单套建筑面积在140平方米;三、实际成交价格7000元以下。

  ●5月30日市国土房产局、市地税局、市财政局、市物价局联合发出《关于明确厦门市享受优惠政策普通住房标准严格税收征管的通知》,规定:自2005年6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买住房以取得土地房产权证或契税完税证明注明的时间作为其购买房屋的时间。

为期一个月的“地税稽查,请您点题”活动已经落幕。昨日,记者从市地税稽查局召开的情况通报会上获悉,房地产业在此次投票中以1236票位居榜首,娱乐业、金融业紧随其后。

  据统计,自4月20日至5月20日,共有1948人参与了“稽查点题”投票,提出他们心目中的“偷逃税大户”,其中1226人留下了联系电话。从登记的电话号码看,参与者不仅局限于本地,有150人来自北京、上海、深圳等地。

  在重点检查行业中,房地产业以1236票高居榜首,娱乐业以1115票名列第二,金融保险业以713票位居第三,另外,建筑业634票,餐饮业629票,新闻媒体广告业546票,交通运输业280票;在重点检查群体中,得票高的前几位分别为房地产营销人员1151票、建筑工程承包商1008票、烟草品业932票、电信和其他信息传输服务业816票、银行保险业777票、电力热力生产供应业554票、新闻出版业453票、其他金融活动营销人员338票、废旧物资回收加工业265票。

  “点题情况与我们原先的专项稽查计划基本吻合。”市地税稽查局有关负责人表示。据介绍,今年4月至5月,地税稽查局已对我市金融、保险、证券业进行了全面稽查;6月1日起,将对新闻媒体、广告业、建安业和建材工业进行稽查;7月开始对房地产业进行专项税收稽查;8月以后,重点对烟草、石化、汽车及一些垄断行业进行税收稽查。通过此次点题,娱乐、餐饮业也进入了地税部门视线,将成为下一步调整稽查工作计划的重点。

  税务人员介绍说,目前房地产企业偷逃税案发率几近100%。涉及滞补罚的企业数达82%;其次,涉案金额大,房地产业隐瞒的收入或虚列的成本经常以千万元计,有的相当于一家中型企业的年产值。此外,房地产举报案件涉税问题严重,有的一件房地产业举报案滞补罚金额就达两千多万元。

  市地税稽查局有关负责人表示,目前稽查部门已基本掌握了房地产行业偷逃税的一些规律,接下去将对相关企业进行严厉打击。

同步新闻:



建设部副部长刘志峰:房价涨幅仍处高位



  新华社北京6月2日电 (记者 杜宇) 建设部副部长刘志峰2日说,随着各项调控措施的逐步实施,房地产市场运行已出现积极变化。但这些调控效果还只是初步的,房价涨幅总体上还处于高位。

  刘志峰是在2日举行的“2005房地产市场形势与调控政策”报告会上作出上述表示的。

  刘志峰说,从部分城市情况看,5月份以来商品住房成交量明显下降,价格上涨趋缓,部分城市有所下降;二手住房挂牌量明显增加,成交量也因6月1日起调整营业税政策而短期内明显增加。遏制投机炒作效果初步显现。消费者观望心态浓厚,购房行为渐趋理性,一些地区新开盘项目不再出现过去排队购房的场面;部分原准备短期转手住房的投资者,开始转向长期出租。

  刘志峰表示,这些调控效果还只是初步的,市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化,房价涨幅总体上还处于高位。

  刘志峰说,一些投资投机性需求量较大、供求矛盾突出、房价上涨较快的东部沿海和内地部分中心城市,特别是近期措施得力的地方,政策效应表现得更加明显些。

  据刘志峰介绍,今后在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时,也将关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势,加强分类指导。

市国土房产局加大对违规中介的检查处罚力度

16家中介上了“黑名单”

  房产中介的日子将越来越难过,除了受到新政影响外,市国土房产局执法监察处最近又加强跟踪各类信息,加大对违规中介的检查力度。该处有关负责人昨日说,下一步将对代理销售不符合销售条件商品房的中介机构实施处罚。

  经调查,中介机构代理销售不符合销售条件商品房的主要表现有:代理销售未取得《商品房预售许可证》项目的商品房,委托销售的“业主”以转让“认购协议”、“认购金”或“订金”、“定金”收据的形式赚取差价,中介机构则从中赚取中介费;一些房地产中介机构直接“批量”向开发商取得一定数量的商品房认购手续,中介机构既以“业主”的身份赚取差价,同时又以中介人的身份赚取中介费用;代理销售未取得合法用地手续根本无法办理产权证的房屋,即所谓“使用权”房屋。

  有关负责人说,这些违规中介通过各种渠道发布信息,有的是明知代理销售的商品房不符合销售条件但置之不理;有的则是没有尽到义务,为了赚取中介费一个电话就直接受理委托,根本不对受托房产情况进行了解。

  建设部《商品房销售管理办法》第43条规定:房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款”。市国土房产局执法监察处负责人说,根据最近监控,已对16家违规中介发出整改通知书,接下来将加强跟踪检查力度,对被要求整改的中介仍在实施违规行为的将依法严肃处理。

发表时间: 2005/6/4
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